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Immobilier : des taux variables poussés à leur limite
L'Observatoire Crédit Logement-CSA jette en effet un nouveau pavé dans la mare de ces crédits immobiliers un peu spéciaux après la polémique lancée récemment par l'Association des usagers de banques (Afub). Les emprunteurs, qui ont vu le taux de leur prêt grimper plus que ne leur aurait assuré leur banquier ont sûrement bénéficié de montages un peu extrêmes. C'est ce qu'il ressort des calculs de l'Observatoire, publiés demain, sur la pratique des taux variables ces dernières années : ces dossiers sont le plus souvent des contrats de très longue durée à des taux plus bas que la moyenne. Des aménagements qui permettent au ménage de réduire son taux d'effort et au banquier de capter le client. Mais qui sont souvent accordés à des ménages à la limite de la solvabilité.
Alors que leur part s'est de nouveau réduite, autour de 20 % en 2006, les taux variables ont fait une percée dans les années 2004-2005, jusqu'à représenter plus de 30 % de la production, selon la Commission bancaire. La concurrence est alors très vive. Les banques généralistes offrent des formules à marge réduite, voire inexistante, à des taux en dessous de leur coût de ressource. En face, les établissements spécialisés, qui se refinancent à des taux planchers sur les marchés, étendent leur offre à taux variables pour sortir des taux plus concurrentiels, " mais avec une contrainte de variabilité future ", note Michel Mouillart, responsable de l'Observatoire.
Cette variabilité ne ferait pas débat si les débiteurs n'allaient pas en même temps aux limites de leurs possibilités d'emprunt. Selon l'Observatoire, les taux variables représentent en effet près de 20 % de la production de prêts à plus de 30 ans, contre moins de 3 % de la production inférieure à 20 ans. Ensuite, alors que la grande masse des prêts (80 %) est vendue entre 4,5 % et 5 %, les taux variables sont dans la plupart des cas accordés à des prix inférieurs, de 3,5 % à 4,5 % (12 % de la production totale, dont 10 % à taux variables). " Ces taux variables sont employés pour des projets plus difficiles à monter ", résume Michel Mouillart.
Somme toute donc, le problème résulte d'" un double jeu des ménages, qui veulent payer le moins cher et qui ne prêtent peut-être pas attention aux formules progressives, et des banques qui jouent la concurrence à tout prix et ont proposé des taux variables ".
Et le responsable de l'Observatoire de relever que, " comme certains l'avaient suggéré, du fait de l'accession à la propriété de ces ménages en difficulté, si le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt avait été étendu aux ménages déjà propriétaires, tout ou partie des problèmes auraient été gommés ". Dont acte.
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